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2022年問題
2022年問題とは、生産緑地として農地だった土地が2022年に転用され、市場に大量に出回るのではないかという予想のことをいいます。
生産緑地とは、都市計画に基づいて指定された市街化区域内の農地や山林のことです。
公害や災害を防止する目的で1992年に指定が始まり、指定を受けると30年間は農地として管理していかなければなりません。
生産緑地に指定された土地のうち、全体の80％もの土地が2022年に指定期限を迎えるため、大量の土地や住宅が出回るのではないかと心配されているのです。
ただし、政府による対策が練られていることや、市街化区域外の土地に影響が少ないことから、
全国的な価格の暴落には至らないと考えられています。
オリンピック閉幕した現在、東京都の不動産価格は下落していません。
今後、上がるところもあれば下がる場所も出てくるとは思いますが、
極端には価格変動は無いのではないでしょうか。
港区の不動産価格はバブル期の頃のように高騰したままです。
港区の中古マンションの坪単価で一番高い坪単価は港区赤坂9丁目のマンションで1,700万円。嘘みたいに高いですね。
新築マンションに関しては、場所も関係しているのですが、坪単価1,000万円な感じです。
？？中古より安い気もするけど、、。でも坪単価1,000万円。
安くはありませんね。
毎回伝えておりますが、不動産購入の「買い時」は「あなたの気持ち」が重要です。
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五輪は無事に開催。HARUMI FLAGその後
開会式
コロナ感染者増加の中の強行開催という形にはなったものの
寸前まで中止を求める声も多い中、東京オリンピック 2020大会は
7月23日に開催されました。
前回で綴った、選手村のHARUMI FLAG。
開催が1年延期になり、購入して入居できるは2024年3月下旬から。
問題なのは、4年というタイムラグを踏まえ現時点で購入を判断しなければいけない。ということになる。
第1期販売価格を覗いてみると、確かに中央区でこの価格は安い感じではあります。
ただし平均して80㎡〜100㎡の3LDKが多く、安いとは言え1億円近い金額もあります。
オリンピック の開催され、選手らが使用したプレミアム感溢れる物件とは言え、3年後に入居となる物件ので、慎重に資金計画を立てなければ後で後悔することになるでしょう。
今現在、住宅ローン金利は1％を切っています。
なんか、借りないと損した気分になるくらい低金利です。
ただし、上がらない保証は何処にもありません。
ましてや、この低金利をベースにギリギリ借りれた人は、、要注意です。
例えば、8000万円の物件の場合、一般的な目安として5％の400万円が「諸費用」として必要となる。つまり初期費用として、800万円＋400万円＝1200万円の現金を用意しなければいけません。そして8000万円から手付金を頭金として差し引いた7200万円を35年の住宅ローンを組む場合、フラット35の固定金利1.27％で計算すると、毎月の返済額は約21.2万円になる。これに加えて毎月の管理費・修繕積立金がかかる。ハルミフラッグで90平米の床面積の場合、4.5万円程度だ。固定資産税は年間12万円程度と仮定した場合、これらを合計すると1カ月の負担総額は約26.7万円となります。
そこへ来て、もしも金利が上昇したら！！
4年後の金利を予想することは4年後の日経平均を予想することと同じだ。シンプルに金利上昇リスクがあることを認識して、「絶対に金利は上がらない」などと考えず、慎重に判断するべきだと思います。
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五輪に振り回されている晴海フラッグの憂鬱
2020 年 7 月 24 日〜 8 月 9 日パラリンピック同年 8 月 25 日〜 9 月 6 日に開催される予定だった東京オリンピック。
そして、Covid19の影響で延期となり、2021年7月23日～8月8日に開催予定となりました。
そして今、国民の大半が東京オリンピックの中止または再延期を望んでいるというマインドになってしまいっています。
開催するとしても、東京オリンピック開催延期で振り回されてしまった「晴海フラッグ」が今、痛々しい状況になっています。
晴海フラッグは分譲住戸全3459戸。既に第1期の販売が行われ、約900戸が契約済みです。
東京オリンピック選手村として利用された後、分譲マンションとして購入でき、引渡しは2023年3月という夢溢れる物件のはずでした。
ところが、2021年に開催延期となり、購入者の予定が大きく崩れてしまいました。
世論調査によると東京オリンピックは「中止すべきだ」が35.3％、「再延期すべきだ」が44.8％で、7月開催への反対意見は全体の80.1％に達し「開催するよりその予算をコロナ対策に」と訴える声は日に日に増しているのが現状のようです。
そんな中、もしも更に延期になったとしたら、晴海フラッグ購入者は落ち着いてはいられないと思います。
本来ならば、選手が宿泊して開催が終わり、2年半をかけて間取りの変更、内装リフォームをして引渡すことになっていました。
でも、、2022年に延期になったら2023年に引渡しは難しくなります。
開催中止になれば、選手が利用しなかったただのマンションになってしまいます。
どちらにしても、なんだか残念な感じがしてなりません。
晴海フラッグは最寄駅「勝どき」駅徒歩22分。
歩く距離としては、なかなかな感じです。歩けなくはないですが、
それを補うべく次世代バスBRT(Bus Rapid Transit)が通る予定ですが、渋滞に巻き込まれる可能性もなくもなく。
アクセス便利とは言いづらい物件でもあります。
購入者としては、開催延期も悩ましいのですが、今年開催されれば2023年引渡しに間に合うかもしれませんね。
中止だけは避けたい思いで一杯でしょう。
物件の価値は購入したい人の量で価格が付けられています。（※それだけではありませんが）
ただ、物件に有名人が住んでいたからといって人気が上がったり下がったりと言う事は、とてもリスクがあることだと考えてしまいます。
不動産という字を見ても、不動（土地に定着している）の産物という意味でもあり、人が暮らしやすく災害も少なく便利で長きに渡り住みやすいなところが最適と言えるでしょう。
オリンピックに振り回された「晴海フラッグ」ではありますが、不動産だけに限りらず、購入は全て自己責任。
運も縁も含めて、冷静に判断することは、とても大事なことですね。
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マンション買い時はいつ？
持ち家の買い時の議論は昔から議論されています。
コロナ禍やオリンピックの延期など、社会情勢に大きな変動があった2020年。
マンション市場はどうなっているのか？
2021年は一体どうなるっていくのか？
気になることがたくさんありますよね。
今回は、買い時をお伝えしようと思います。
2020年の首都圏の新築マンションは15年前よりも販売価格が坪単価約180万円〜約330万円へと値上がりしてました。2008年のリーマンショックは一度ドンと下がりましたが、その後右肩あがりで上昇して行きました。
参考／国土交通省「不動産価格指数」
これだけ長く上り続けていると「いつかは下げ止まる」「下がる日が来るのはいつ？」と購入時期を下がるまで待ちたくなる人も出てくると思います。
ここで、ここ30年ほどの新築マンション供給個数推移をみてみましょう。
1994年のグラフを見ると、前年度と比べ20,000戸も多くなっています。
そこから2007年まで毎年約6,0000戸〜80,000戸建てて来ました。
しかし2008年からガクンと供給戸数が下がり、
2019年2020年は年間約40,000戸を下回るほどになってしまっています。
ただし、販売価格は2002年〜2020年の現在まで上がり続けています。
上がり続けた最大の理由は、「住宅ローンの超低金利」の影響でしょう。
購入しやすくなり、売れるから上がる。の構図が出来上がりました。
そして、2008年以降供給戸数が減ったことにより新築マンションの価値を押し上げて行ったと言えます。
では、本題の「いつが買い時なのか？」
答えは、「今」でしょう。
ふざけた回答だと思う人もいるかもしれませんが、
人はそれぞれ年収も条件もまちまちです。
例え、現在坪単価が高い状態でも、今購入しても投資出ない限り損ではありません。
2021年以降、万が一坪単価が下がり始めたとしても。
2020年に購入してしまい、待っておけば良かった、、。ではないと思います。
人には、タイミングと言うものが有り、
下がるまで待ったとしても、欲しい物件が無かったり条件が合わなかったりと。
そんなものです。
要するに、物件を買おうと思った時が「買い時」であり、
お買い得の物件は無いと思ったほうが良いと思います。
住宅ローン金利も今はまだ低いですし、
今後上がらないとも断言できません。
住まいは、投資ではなく自分の居場所です。
いつ購入しても、自分が納得していれば良い買い物をしたことになります。
買い時はいつでも。思った時が最良の時期ではないでしょうか。
東京オリンピックが中止になったら不動産市場はどうなる？
東京のマンションの価格高騰の大きな要因と考えられているのが2020年東京オリンピック。
オリンピック開催にあたり東京都では観光客を受け入れるためのホテルや飲食店などの建設や出店が増加し、その結果資材の価格は高騰していきました。
ですが、COVID19は、欧米や南米など世界的な被害が大きく、オリンピックどころでない状況です延期どころかオリンピックが中止になるという噂も出ています。
もしも東京五輪が中止になった場合、東京の地価下落は避けられないと思います。
五輪を当て込んだホテル開発や民泊、商業施設開発などかなりのボリュームで進めて投資をしたその先は、資金回収の見通しが暗い事になり、五輪関連の施設群も不良債権化するという大変な負債を抱える事になります。
結論として、オリンピックが中止になった場合、指揮も景気も確実に下がり、国民に向けた税金も確実に上がるでしょうし、明るい材料は見当たりません。
国民の意識が下がれば、不動産市場も下がり、取引も弱含みになり価格も下がっていくでしょう。
今、まだオリンピックの中止は発表されていないので、売買市場は活発に行われていますが
オリンピックの中止の行方を注目すべきだと言えます。
家を買うことは最終目的ではありません。
マイホームを買う時はいろんな夢が膨らみます。
新築物件のモデルルームに行き、素敵なお部屋を見て周ると次第にテンションが上ります。
ただ、多くの人は、購入できる予算を知ってはいても一旦夢が膨らんでしまうと「予算より少し高いけどこのくらいなら生活費を切り詰めればなんとかなるだろう」という気持ちになってしまうのです。
でもよく考えて欲しいのです。
家は生活していくための場所（手段）であり、最終目的ではありません。
やりくりを切詰めるという時点で既に「ドリーム」ではないのに、その事に気がつきません。
家は買っても借りても家族が幸せに暮らしていくことが第一目的なのです。
ついつい夢見心地に惑わされないで、適正価格の家を購入をおすすすめします。
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一生の住まいのあり方は自分の思うままにすれば良い
東京は今インフラ整備が進んでいます。
将来日本の人口減少が進んでも、東京へ進学や就職のために移住してそのまま暮らしていくことがほとんどだと思います。
そのことで地方では人口減少が進んでいるため、空家が増えています。
地方とは異なり、東京は人口が増加するためより多く良い物件が建設されていきます。
さらに外国人の居住地トップは東京です。
日本全体で言えば、日本の人口減少は確かな数字と言えますが、東京の人口減少はさほど問題にはならないと考えられます。
これを考えると不動産価格が暴落するどころか、逆に取引が活発化する可能性も考えられます。
それを考えるとオリンピック後の不動産暴落説という仮説は当てはまらないのではないでしょうか。
令和の幕開け
平成31年4月30日、平成時代は30年の幕を降ろしました。
5月1日新たに令和時代の始まりです。
私たちは昭和の時代から生きてまいりましたが、人々の意識は少しづつですが変わってきている感じがします。それにともない物事を捉える感性が豊かで、友愛に溢れている人が増えているようにも思えます。
令和は女性が輝く時代です。男性優位の社会は平成で終わりました。
社会全体が男女問わず暮らしやすい社会を築き、充実した毎日を送れることになりますように。
社会に密接に絡み合う不動産もまた、男性女性問わずより良い住まいが行き渡るような社会になることを願います。
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平成から令和へ
2019年4月1日11時40分、新元号が発表されました。
平成31年4月に幕を下ろします。
過ぎてしまうと短かったようにも感じられ、振り返るとあれやこれやと思い出が溢れてきます。
平成元年はバブル時代でした。「地上げ」「財テク」「金余り」という今では考えられない状況です。最高日経平均株価は38,915円。4万円に届くのでは？と誰しもがざわついていた頃です。
しかし、1990年をピークに不動産価格、株価ともに一気に下落に転換しバブルが崩壊したのです。
それから失われた10年、失われた20年と這い上がる気配がなく、2008年にはリーマンショックにより、深い闇を味わいました。
その時の株価は7,162円。
最高額の38,915円から下りに下り7,162円。悪夢を見ているかのようでした。
もちろん不動産業界も煽りを受け、多くの不動産会社が倒産して行きました。
2011年には東日本大震災も起こりましたが、2012年頃より復活の兆しが見えて来て
2019年4月現在の日経平均株価は21,000円前後となっています。
グラフだけ見ていると平成という時代は辛い時代に見えますが、最後の10年は登り傾向にあります。
令和時代はグラフが穏やかになるようにと切に願います。
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